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                                                      買房怎麼挑城市:要學孔雀東南飛 盡量選擇大城市

                                                      本文由:李灵枫 编辑 2019年07月22日 6:19 综合体育8744 ℃

                                                      【北京南四环车祸】

                                                      全國重點城市群基本面分析百度百科將「城市群」的概念定義為:城市發展成熟的最高空間組織形式∴↑。要實現空間的高效組織和連接∟♀∟,必須要有發達的交通網絡來支撐♂┊⊿。城市之間的往來△⌒,主要看高鐵的分佈⌒♂⊙。

                                                      隨着全球化、城鎮化的推進∵☆□,人口流動的規模和頻次越來越高?▽∵。官方數據顯示⌒◇◇,2015-2018年☆,中國流動人口的總量長期保持在2.4億以上⊙。與此同時〇,人口集聚效應┊♂,也越來越明顯♂。

                                                      免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體π,版權歸原作者所有?〇?,轉載請聯繫原作者並獲許可△⊿∟。文章觀點僅代表作者本人♂⌒,不代表新浪立場〇。若內容涉及投資建議☆♂⌒,僅供參考勿作為投資依據∵。投資有風險□↑,入市需謹慎∟?。

                                                      綜上⊿,通過對城市群基本面┊↑⊿,以及交通、人口、產業的分析♂⊙∵,可以得出在選城市群時↑☆π,往東南部發達城市走更有持久力的結論♂。這一點┊,在對過去十年京津冀、長三角、珠三角和中西部房價及租金走勢的觀察⊿,也能得到印證?。

                                                      來源:90度地產小暑已過⌒↑,大暑將至∟♂∵。年中盤點▽⊙,接近尾聲┊↑⌒。從七月開始▽△♂,房企陸續公布了半年財報的數據△∵▽。據和訊房產統計☆,在銷售金額TOP50房企中﹡┊,超6成房企目標完成率未能過半♂,還有6家房企完成率不及4成π﹡↑。

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                                                      注:高端住宅樣本的選取標準為面積大於144㎡⊿〇,價格高於同片區價格的1.5倍〇◇┊。寫字樓方面∟↑△,靜態租賃回報率為3.9%↑△,整體較為穩定♂∴〇。一線城市中▽,僅廣州回報率上漲♀▽〇,21個城市中〇,大連降幅最為明顯∴◇∴。武漢、長沙、北京的寫字樓最適合投資〇△,西安的寫字樓適合長期持有﹡,鄭州、天津的可以短期持有后售出∟,杭州、寧波、福州的寫字樓不建議買♂。

                                                      從當前高鐵的分佈來看∵,北上廣、南京、杭州、武漢等經濟發達的中心城市⊿∵⌒,高鐵通車班次已達到較高的頻次∟。高鐵的聯通⌒,有助於這類城市吸聚更多周邊的資源與人口π⌒。

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                                                      7月15日♂∵,國家統計局公布了《6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》⊙,全國20個城市二手房價格環比下降﹡♂,降價城市佔比接近3成♀﹡♀,數量創下年內新高♂↑。

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                                                      19個城市群選哪個?⊙▽? 要學孔雀東南飛截止2019年2月◇□◇,國務院共先後批複了10個國家級城市群⊿⊿。城市群的發展□⊙〇,已經從國家戰略層面逐步落地∟♀♀。有觀點認為┊,未來19大城市群▽┊,將集聚全國74%的人口⌒△,創造佔比90%的GDP∴⌒♂。

                                                      普通住宅方面◇,靜態租賃回報率大多分佈在1.1%-2.5%之間♂♂﹡,僅有銀川、瀋陽、大連、長沙靜態回報率超出2.5%⊿♀。鄭州非常適合投資π△,重慶適合長期持有♂♂♂,北京、上海、廈門、天津適合短期持有售出□,寧波、青島則不宜投資♀。

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                                                      根據發達國家城市發展脈絡和人口遷移軌跡來看⊿,大城市一旦形成規模♂π,就會始終存在↑。並且隨着時間的推移☆□﹡,人口、資源、產業還會繼續向大城市遷移♂,出現強者恆強的局面⌒﹡?。

                                                      注:南京地鐵通車裡程378公里□,僅次於北上廣而對那些沒有人口流入、靠資源或低端產業支撐的城市↑△⊿,則要保持一定的警惕◇。這類城市雖然當前房價便宜△?,但未來資產保值、升值空間堪憂⊿┊。

                                                      商鋪方面♂∴,靜態租賃回報率表現較為穩定☆,整體收益水平高於寫字樓△□,分城市漲跌幅度均控制在1%以內☆⊿。北京、上海的商鋪最適合投資⊿⊿,鄭州的商鋪適合長期持有♀〇♂,深圳的商鋪可以短期持有后售出π,廈門、石家莊的商鋪不建議購買↑。

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                                                      如果想在三四線城市買房◇,盡量避開中西部城市⊙⌒,去長三角或者珠三角□。這兩個城市群梯級完備♂↑,城市間發展較為均衡∴∴,聯動也較為密切□⊙。百強房企的扎堆拿地♀▽↑,也側面說明了對其前景的看好◇。

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                                                      數據來源:雲房數據研究中心660多個城市往哪兒買∟﹡∴? 盡量選大城市城市的分化﹡,不僅發生在不同地域之間?⊿⊙,也發生在不同量級城市之間♂。wind資訊金融終端數據顯示∴◇,在2013年之前〇,不同量級城市之間的房價差別不大?♂∟,指數均在1.0附近;2013年-2014年♀♂△,房價出現一輪大漲行情♀∵,一線城市與二三線城市的差距開始拉開;2015年年中開始⊿♂,一線城市房價大漲◇△☆,將二三線城市的房價遠遠甩在了身後♀。

                                                      各種數據∟﹡,釋放的都是同一個信號:房住不炒、房價企穩已成定局⊙♂?,樓市再無普漲☆♂﹡,分化持續加劇☆◇。在「三問消聲的城市」系列前兩篇中?☆∵,深瞳大數據重點分析了C位城市和消聲城市的特點、成因及未來△。本篇將聚焦重點城市的樓市走向□?,解讀不同城市的買房策略﹡☆⊙。

                                                      數據來源:克而瑞數據研究中心此外∟〇,2019上半年官方發佈了251次樓市調控∟⊙♂,調控力度有增無減⊿。未來比房價更重要的♂,是房子的安全性和流動性∵┊π。將資產一股腦壓在房子上∟♀┊,甚至加槓桿炒房⌒,已不再適用♂♂∵。

                                                      和2011年相比∵?,2019年一線城市的房價指數在1.9附近⊙∟☆,接近翻倍;二線城市房價在1.5附近?△﹡,漲幅接近50%;三線城市房價指數在1.3附近☆,相當於價格僅上漲30%左右⌒∵。這意味着十年前同樣的投入♀▽♀,在不同量級的城市產生的收益天差地別⊿。

                                                      中國城市化戰略格局示意圖聚焦核心城市群♂△,可以最大程度獲得城市發展紅利∵。來自中國指數研究院的數據顯示△⊿,2018年占國土面積11%的五大城市群(見下圖)經濟規模佔全國54%﹡☆?,商品房銷售面積佔比為46%⊙,是我國經濟增長的重要引擎和新房開發的核心區域?⊿☆。

                                                      從2010年以後全國人口流動趨勢來看┊♂↑,東部發達城市人口吸引力較強△﹡,中西部人口增長以核心城市為主┊?∴,未來人口將主要聚集在環渤海、長三角、珠三角和中西部城市群一帶△。

                                                      2011-2018年全國常住人口年均增量分布圖人口是判斷城市價值的基點〇△,產業是城市發展的底層動力⌒┊♂。根據不同的發展階段?∟,未來東部城市群將逐步向創新驅動轉型〇,中西部則有望在承接產業轉移的同時▽,實現產業轉型升級◇◇。

                                                      4種物業如何選♂△π? 先看投資回報率在同一個城市∵□∴,不同房地產物業形態的投資回報率也不盡相同∴。通常情況下△,商業的投資回報率要高於住宅△▽,住宅的保值、增值功能要比商業穩定?。

                                                      高端住宅方面〇,靜態租賃回報率在0.8%-2.2%之間♂♂,略低於普通住宅△⌒⊙,僅瀋陽、重慶、大連、成都、福州、西安跑贏了一年定存▽∵π。北京最適合投資♀∵↑,西安、重慶適合長期持有┊﹡⌒,廈門、福州可以短期持有后售出♂,寧波、青島依然不宜投資♀π∟。

                                                      近日﹡∵,雲房數據聯合和訊房產發佈了《2019上半年中國房地產投資回報率調研報告》﹡,在對重點城市靜態租賃回報率、長期租賃回報率和5年租賃轉售回報率系統分析的基礎上⌒〇,得出了不同城市的投資策略∵∟。

                                                      因此⊿π♀,在買房選城市時♂┊〇,盡量往大城市走↑⊙。選人口凈流入、高素質人才集中的地方;選就業機會多、收入水平高的地方;選高鐵發達、城市軌道密集的地方♂。這些城市雖然房價會比較高π,但在城市分化加劇的背景下⌒π┊,從長期發展前景考慮△,依然值得入手∟⊙。

                                                      ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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